Когда летом 2007 года в США начались банкротства хедж-фондов, а британский банк Northern Rock задумался о заявке на рефинансирование от Банка Англии, мало кто ожидал, что на мир надвигается сильнейший после Великой депрессии кризис. Это стало следствием снижения ставки ФРС с 6% (2001 год) до 1% (2003 год), когда население, воспользовавшись падением ипотечных ставок, перегрело рынок недвижимости.
Похожая ситуация и в России, где по мере роста темпов строительства ставка нашего ЦБ тоже упала – с 10% в 2017 году до 4,25% летом 2020 года. Начался кредитный бум. Чего нам ждать, если недвижимость – спасение и ловушка современной экономики, где доступное жилье для всех отвечает интересам среднего класса, но губит их же спустя время, когда всем классом нужно расплачиваться?
Для выхода из кризиса, а также обеспечения бурного роста всегда используется строительный сектор. Это позволяет загрузить сразу несколько отраслей. Чтобы возводить дома, нужны разные стройматериалы, инструменты, техника, транспорт, логистика, а также последующий ремонт, закупка мебели и бытовой техники. Однако все это обеспечивается кредитами и инвестициями.
Инвестиции играют особую роль. Они позволяют вовлечь капитал в развитие экономики, стать консервативным вложением с достаточно твердой основой, но с низкой ликвидностью. Кредит и ипотека, в свою очередь, позволяют купить сейчас, но расплачиваться потом. И инвестиции, и кредиты позволяют повысить уровень потребления в краткосрочной перспективе, однако последствия их разнонаправленные.
Пик ввода новой жилплощади пришелся на 2015 год. После небольшого спада до 2018 года, строительство снова начало расти, достигнув в нынешнем году рекордных показателей. На данный момент это безопасный и эффективный способ решить проблемы стагнирующей экономики, и на то есть причины, коренящиеся в истории.
С приходом Хрущева Советы решили ударными темпами отстроить всем дома, чтобы вытащить наконец людей из коммуналок после военной разрухи и расселить так, как это должно быть при социализме. Выбор был сделан в пользу дешевых и быстровозводимых, но временных строений, которые мы сегодня называем «хрющевками». Однако на деле это означало перекладывание текущих проблем на плечи будущих поколений, потому что такое количество временного жилья, построенного разом, означает колоссальные затраты в будущем, когда все эти дома станут непригодными для жизни. Так и получилось.
Можно бесконечно спекулировать на теме реновации, однако ее необходимость определена тем, что через 20 лет россияне могут оказаться в условиях, когда львиную долю населения придется срочно расселять из аварийного жилья. Кроме того, старая инфраструктура – это также бесконечные капремонты и рост тарифов на ЖКУ. Так, вопрос переселения из «хрущевок» – это вопрос социальной безопасности и контроля тарифов и роста цен, а также потенциал наращивания объемов строительства.
Известно, что падение реальных доходов россиян продолжилось даже после резкого спада инфляции в 2017 году. Одной из главных причин был ипотечный и кредитный бум. Если долговая нагрузка в целом на доходы домохозяйств превышала 11% в 2015 году, то сейчас она снова приближается к этому максимуму после снижения до 8,4% в середине 2017 года. Прибавим сюда падение доходов домохозяйств в 2020 году на 15-17% из-за карантина и 3% инфляции, и реальное падение доходов будет стремиться к 30%!
Напомню, что в США в пик кризиса 2008 года уровень долга на домохозяйство достиг 13% с учетом растущей безработицы. Единственная разница между Штатами и Россией в том, что доля ипотечных кредитов у американцев достигала 9% тогда против российских 2% сейчас. Вероятно, причина в том, что ФРС снизил ставку намного больше, чем Банк России, хотя это не помешало россиянам увеличить совокупный долг настолько, чтобы 12% доходов домовладений шли на погашение займов.
В России имеется ещё одна особенность. Ввиду того, что правительство субсидирует ставку Банка России при приобретении жилья в ипотеку, ее (ипотеки) ставка в среднем вдвое ниже, чем потребительский кредит. При этом, в отличие от США, участие капитала центральных властей в банковской сфере доминирует – большинство крупнейших банков принадлежат правительству, а потому их доходы тоже идут в бюджет страны, когда приходит время выплачивать дивиденды.
Одновременно с этим и активы на балансе Банка России тоже являются собственностью федерального правительства. Если коммерческие банки, принадлежащие правительству, выплачивают Банку России проценты по ключевой ставке, то это на деле доход Банка России и вопрос объема денежной массы. Получается, что когда правительство субсидирует ставку по ипотеке, то оно выплачивает ее в счет Банка России, активами которого оно же (правительство) и владеет. Такое хитросплетение выглядит как круговорот денег во власти.
Что мы имеем в итоге: в России существует естественный спрос на строительство. Обеспечивается он посредством инвестиций, которые будут приносить прибыль за счет кредитования среднего класса. Тут упомянутая реновация оплачивается бюджетом, как мы знаем из программы, однако все сопутствующие расходы на то, чтобы обжиться, ложатся на плечи домохозяйств.
Такое распределение денежных потоков означает, что инвесторы будут богатеть за счет падения реальных доходов среднего класса, еще больше увеличивая разницу между богатыми и бедными, а доходы от инвестиционной деятельности и участия государственного капитала не дадут бюджету повышать социальные расходы темпами выше, чем падение реальных доходов. По крайней мере, это будет крайне трудно сделать.
Последнее, на что стоит обратить внимание, – это демография. Все социальные выплаты для семей по большей части направлены на увеличение жилплощади по мере появления детей. Но и здесь существуют подводные камни.
Из отчетов ФРС, ЕЦБ и ряда других эмитентов валют известно, что молодежи не только все меньше, но она еще и все реже берет ипотеку. Так, спрос на жилье начинает падать, из-за чего, собственно, экономика замедляется. Более того, если раньше семьи были многодетными, то у последних поколений после так называемой сексуальной революции все чаще 1-2 детей на семью, что означает, что многие молодые люди предпочитают унаследовать жилье, нежели покупать новое. Именно такие демографические тенденции привели к необходимости либерализовать ипотечные рынки, что, в свою очередь, привело к появлению финансового (ипотечного) пузыря в 2007 году в США и ЕС.
Эта же проблема стоит и перед Россией. Разница лишь в том, что мы к этому придем спустя 10-20 лет, когда закончится реновация, а для сохранения темпов строительства нужно будет куда-то деть тех, кто был занят в этой отрасли, а также предотвратить падение инвестиций. Кстати, именно благодаря искусственно поддерживаемому росту строительства Китай все эти годы демонстрировал бурный экономический рост, который ныне тоже забуксовал.
Как это ни парадоксально, но ключом к экономическому процветанию является не столько цифровизация, которая удешевляет стоимость товаров и услуг в этих отраслях и приводит к дефляции, сколько семейные ценности и рост рождаемости. Однако мы вряд ли найдем экономически развитую страну, где рождаемость будет расти.
Ключ к успеху для российской экономики – это не финансовая поддержка семей, а культурный аспект, который позволил бы решить проблему демографии. Впрочем, времени осталось не более одного поколения, а молодежь пока не очень активна в создании больших семей.
