Действительно, качество жизни в стране оставляет желать много лучшего. Несмотря на все реформы, запущенные правительством (в 2002 году – целевая программа «Жилище», в 2005 году – нацпроект «Доступное и комфортное жилье», в 2018 году – федеральный проект «Жилье»), радикально решить эту проблему не удается.
Обратимся к данным Росстата. Скажем, если двадцать лет назад на каждого жителя России приходилось 19,2 кв. м жилплощади, то в прошлом году эта цифра составляла уже 26,3 кв. м. Казалось бы, очевидное улучшение ситуации. Но если сравнить данный индикатор с показателями других стран, то становится столь же очевидным не улучшение, а отставание. По данным Евростата, в Германии на каждого жителя приходится более 53 кв. м жилплощади, а в Дании – 77 кв. м.
Вот и можно сравнить качество жизни в России и в благополучных западноевропейских государствах. Более того, российская статистика еще и лукавит: в общие цифры включается и аварийный жилищный фонд. А его доля, даже по официальным данным, постоянно растет: если в 2000 году аварийный жилищный фонд составлял 9,5 млн. кв. м, то сейчас эта цифра превышает 25 млн кв. м.
Иными словами, многие россияне обитают не только в тесных, но и в аварийно-опасных квартирах. Для кого-то эту проблему решает государство, но их немного – не более 4-5% всех семей. Остальные вынуждены полагаться лишь на себя, прибегая к самому простому способу – банковская ипотека.
Недавно гендиректор девелорперской госкорпорации «Дом.РФ» (а прошлом вице-премьер) Виталий Мутко радостно отчитался: россияне оформили 180 тысяч льготных ипотечных кредитов под сниженный процент. Радоваться, конечно, тут нечему: доля кредитования мизерная, а процент остается по-прежнему очень высоким.
Оформить ипотеку в России, даже с учетом господдержки, можно лишь под 6,5% годовых. В то время, как, скажем, в упомянутой Германии это не выше 1,9%, а в Дании – и вовсе менее 0,6%.
Из этого простого сравнения и становится понятно, почему в Западной Европе пресловутый «квартирный вопрос» решается намного быстрее, нежели в России. Девелоперы, стимулируемые высоким спросом, строят доступное жилье, которое замещает на рынке в том числе и аварийную «вторичку».
Собственно, тут даже «руководящей и направляющей (как говорили в советские времена) роли государства не нужно. Рынок все расставит по местам. А вот о том, почему так не происходит в России, мы решили спросить экспертов. Все они оказались полны пессимизма.
«Ипотеку по существующей ставке вообще нельзя назвать льготной»
Олег Богданов, ведущий аналитик финансовой группы QBF:
– Да, объемы выданных ипотечных кредитов в России растут. Население стало активно пользоваться льготной ипотекой, значительную роль играет снижение ключевой ставки Банком России. Люди рефинансируют старые кредиты и берут новые. При этом трудно сказать в какие сроки удастся решить жилищную проблему, решают ее в России очень давно. Однако точно можно сказать, что со снижением ставки ипотечная активность населения растет.
Конечно, с большой натяжкой можно назвать ипотеку по ставке 6.5% льготной. На финансовом рынке ставки ниже, ключевая ставка Банка России находится вообще на уровне 4.25%. Почему бы не снизить ставку по льготной ипотеке хотя бы до этого уровня? Объяснений нет.
Если бы это случилось, тогда бы мы точно немного приблизились к выполнению тех задач, которые президент поставил в послании к Федеральному Собранию в январе 2020 года (погашать за счет государства часть ипотечных кредитов для многодетных семей, предоставлять жилье для врачей и фельдшеров – Прим. авт.).
«Цены на жилье уже бьют рекорды из-за снижения ипотечных ставок»
Надежда Коркка, управляющий директор риэлторской компании Metrium:
– Сейчас население необычайно активно занимает кредиты на жилье благодаря программе субсидирования ипотечных ставок, которая снизила стоимость ипотеки на новостройки примерно с 8,5% до 6-6,5% годовых. Из-за этого доля кредитов на строящееся жилье выросла с начала года с 25% до 35%. Каждый этап снижения ставок привлекает на рынок заемщиков, которые ранее не могли позволить себе кредит под высокий процент. Поэтому мы еще увидим подобные всплески спроса, если ставки снизятся до 5% или 4%.
Тем не менее пока власти не заявляли о планах продлить субсидирование. Программа заканчивается в октябре. Если субсидии закончатся, то активность заемщиков пойдет на спад. Между тем доходы населения в этом году упадут заметнее, чем в предыдущие четыре года. При этом цены на жилье бьют все рекорды, в том числе из-за снижения ипотечных ставок. Поэтому при возврате ставок к уровню 8-9% годовых (а именно под такой процент банки выдают кредиты вне программы), потенциальные заемщики постепенно уйдут с рынка, и в следующем году ситуация может резко ухудшиться.
С чем мы столкнемся: население потеряло доходы, цены на жилье возросли, ставки вернулись на запредельные уровни. Разумеется, для выполнения целей нацпроектов необходимо субсидирование продлить.
«При уменьшении объемов строительства ситуация станет критической»
Владимир Щекин, совладелец девелоперской группы «Родина»:
– Действительно, за счет программы субсидирования ипотечных ставок мы наблюдаем восстановление рынка недвижимости, а также решение жилищного вопроса для многих семей, которые ранее не имели возможности приобрести квартиру. Однако о выполнении задач, поставленных Владимиром Путиным в послании Федеральному собранию, говорить преждевременно.
Во-первых, одной ипотечной политики недостаточно для решения жилищного вопроса. По некоторым данным, около 40% россиян хотели бы приобрести новую квартиру, однако ежегодное число ипотечных кредитов составляет лишь около 4% от экономически активного населения.
Во-вторых, для решения поставленных задач необходимо в том числе и увеличивать объемы строительства. Сейчас из жилищного фонда выбывает объектов примерно столько же, на сколько он пополняется. При намеченной тенденции уменьшения объемов строительства ситуация может стать более критической для населения. Это будет означать и невыполнение стратегических планов, и повышение цен на жилье. Технические возможности для наращивания темпов строительства, безусловно, есть, однако необходимо и комплексное экономическое развитие страны.
Если ввести больше нового жилья и предоставить льготную ипотеку, это, разумеется, поможет многим семьям, но без развития экономики и роста доходов населения полностью жилищная проблема не решится.
«Обещанный властями объем строительства кажется недостижимым»
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:
– В жилищной политике в нацпроектах президент обозначил много задач. К примеру, запланированных показателей средних ипотечных ставок банки уже достигли и даже превзошли их.
Сейчас средняя ставка, по которой выдаются кредиты на новостройки – 6,17%, что почти на два процентных пункта меньше целевого показателя. В то же время мы должны к 2024 году строить 120 млн кв. м. жилья в год, и этот уровень пока кажется большинству участников отрасли недостижимым.
В этом контексте резкое увеличение выдачи ипотеки в течение одного-двух месяцев – это пока только локальная победа, и, конечно, до решения жилищной проблемы еще далеко.
Напомню, что примерно два месяца в этом году рынок фактически не работал, поэтому по итогам года мы все равно увидим ограниченный рост. Помимо этого, ухудшилась экономическая ситуация, снизилась занятость, сократились доходы, что создает неблагоприятный фон для долгосрочного роста рынка.
